私が以前、相続税の申告を受任したクライアントが、錦鯉を何匹か飼っていました。庭の池で泳ぐ鯉たちは、いわゆるブランド物で、有名デパートで相当な金額で購入したようでしたが、結局調査官は鯉たちを相続税の対象としませんでした。

確かに、高額といえども鯉は鯉。寿命には限りがありますし、購入した瞬間に車以上に値段が大幅に下がるということで、評価しようがないということなのでしょう。

相続税や贈与税の世界ではモノの値段というものは、一般の人の発想とは異なっていることがままあるのです。

特に、不動産や株式のような金額の張る財産ほど、その差異が大きくなり、一物三価になるようなことが起こるのです。

不動産など、固定資産税の評価額、路線価、不動産業者による査定価格というように、同じ財産にいくつも値段がついており、親から子へ所有権を移転するときの価格をどれにすればいいのか、判断に迷うところです。

■家一軒、半値以下

相続税や贈与税を計算するときの財産評価は専門家でも正解を算出するのはそう簡単ではありません。

通常、相場が３０００円程度の不動産をいくらで評価するかは、その不動産の所在地で変わります。

その上、建物の評価は固定資産税の評価額になるのですが、第三者に賃貸しているケースでは土地と建物を合わせて、相場の半分以下になる場合がほとんどです。

また、相続や贈与の直前に、建物を大幅にリフォームしても、建物の固定資産税評価額が上がらないため、親族に引き継ぐ予定があるなら、リフォームしてからにするというのが有利になります。

自宅用の建物で、お風呂がジェットバスになり、キッチンが最新式のものになっても、資産の経済的な価値は上昇するものの税金面の評価はアップしないのです。

■所得と財産の移転

年間、３００万円の家賃を稼ぐ賃貸アパートを自分の土地の上に建てるとなると、土地の大きさにもよりますが東京地区で２０００万円程度です。

しかし、建物にプラス土地も購入するとなると、さらに２０００万円以上の土地代金が必要となり、土地建物合わせて４０００万円以上必要になるはずです。

仮に、お父さんが自己資金で自分の土地の上にこのようなアパートを建築し、家賃が安定してきたところで、ご子息や奥様に、建物だけを贈与したとすればどうなるでしょう。

アパートの建築費は２０００万円、しかし、賃貸建物であるため、贈与税対象となる評価額は、貸家の評価となるため、おそらく８００万円程度となります。

８００万円の贈与となると、一回の贈与であれば１５１万円の贈与税。２年に分けて２分の１ずつの贈与となると、１回あたり４００万円の贈与で３３万５千円、２年間で６７万円の贈与税と、貰える家賃３００万円に比して負担感はありません。

現金で２０００万円を贈与しても浪費されるだけなら、賃貸建物に変えて、家賃という所得を贈与するという発想も必要です。もちろん子供に対する最高の贈与は教育であることは今も昔も変わりはありませんが。

相続税に備えるために、以前から採用されている方法に、不動産の有効活用があります。これは、手持ちの現金または金融機関から借り入れた資金で、自己所有の更地の上に貸家を建てるというものです。

仮に、１００坪の土地上に、床面積２００坪の賃貸マンションを１億５千万円で建築したとします。

この場合、相続税におけるこの賃貸マンションの評価額は、おおむね建築費の半分以下となる場合がほとんどです。

つまり、１億５千万円の現金で建てた建物が、７千万円程度の評価しかされず、施主は８千万円程度の含み損を抱えることになります。

これは、相続税上の財産評価に関する一種の割り切りで、現金で相続すれば１億５千万円に対して相続税が課されることになるのに対し、賃貸マンションなら、７千万円程度まで評価が落ちることとなり、相続税の納税額も大幅に引き下げられる結果となります。

したがって、相続税上は同じ購入額のものであっても、資産によって評価方法が異なるため、当初予想していたより、大幅に相続税額が少なくなるケースが出てきます。

そのため、相続財産の構成の見直しが可能であれば、早い時期に行うべきなのです。

ただし、賃貸マンションは一度建ててしまうと、入居者の減少や家賃の下落、金利の上昇、さらには管理コストの上昇など、相続税の減額効果を上回るリスクを負担することがあるので注意が必要です。

■値上がり前の贈与

このデフレ下で、値上がりするものを探すのが困難なように思われますが、金やプラチナはデフレ下でもこの１０年間で２倍以上に値上がりしています。

また、長期的には株や不動産も、高業績銘柄や希少価値のあるものは値上がりする傾向は続いています。

相続税の準備のためには、この値上がりする財産をどの時点で相続人に引き継ぐかということを考える必要があります。

これからも値上がりしていくことが読める財産があるなら、早い段階で相続人に贈与または、売却するという選択も視野に入れるべきです。

そうすることで、今後の値上がり益に対する相続税負担を少しでも緩和することが可能となるのです。

つまり、相続税は相続が発生するまでに準備をすることで、納税額が大きく変動する税です。

それゆえ、現在保有する財産の内容を精査し、将来の相続に備えることで、相続人に過度な負荷をかけずに済ませてあげたいものです。

■納税資金の確保

相続財産のほとんどが不動産という方の場合、相続税の現金納付が困難なケースが出てきます。

中には、相続税額を含めて、相続人に金銭的に負担をかけないように、預貯金や生命保険での納付が可能なように、財産構成を考えた相続を見かける場合があります。

相続税をピタリと納められるように準備するのは、私たちのような専門家にも技術的になかなか難しいのですが、財産の残し方を見ると、その人の相続人への思いやりを感じられることがあるのです。

財産を貰って迷惑するということが、相続税ではしばしば起こるため、預貯金と生命保険で納税資金を確保するためのアドバイスは貴重なのです。

わが国では相続税を支払うケースが死亡者の１０％未満です。この数字には、資産家の方だけではなく、サラリーマンの中でも、比較的金融資産を多く持ち、先代から引き継いだ自宅不動産を所有される方も入っています。

事実、税の専門家が受託する相続税申告の多くは、サラリーマン家庭からの依頼が相当な割合を占めています。それだけ、相続税が資産家の人たちだけの税ではなくなってきているということなのです。

ところが、主に給与で生活する人にとって、ある程度のまとまった資産が残された場合、生活感覚からかけ離れた額の相続税に接することがあります。それだけに、できれば相続税の負担が少なくなる方法がないかと考えたくなるのも、仕方のないことのように思えます。

相続税は給与から天引きされる所得税や、会社が支払う法人税と異なり、事前の対策を講ずることで、個人の財政破たんを起こすような事態は避けることが可能な税です。

平均寿命を考慮すれば、あと何年程度は生きられるということは計算できます。残された時間の中で、相続税の対象となる財産をご夫婦で費消してしまうこともできますし、金銭を保険の権利や不動産という評価の低くなる財産へ切り替える時間的余裕があるのです。

また、計画的にお子さんや、お孫さんに金銭の贈与を続けることで、生前に相続財産の一部は、親族に移動させることも可能なのです。

■残すものは自由に選べる

相続税の計算をする場合、最も難しいのが、財産の評価です。相場で購入した土地建物でも、相続税上の評価は半分程度で評価される場合が多く、さらにその土地建物を第三者に賃貸すると、さらに減額評価がなされて、結局購入金額の４０％程度の評価になる場合があるのです。

しかし、お金は相続財産として５０００万円残せば、相続税上の評価はそのまま５０００万円なのですが、生前にそのお金で賃貸不動産を購入すれば、場合によっては２０００万円程度まで相続財産が目減りしてしまうという現象も起こるのです。

つまり、何を相続財産に残すかによって、相続財産額が大きく変動し、結果、相続税額も大きく変動することになるのです。

生前に取得したお墓は相続財産にならないために、お墓をいずれ建立するのであれば、生前に自己資金で購入することで、相続税の対象となる金融資産が減少することになります。相続税を支払ってから建立するのとでは大違いとなります。

また、将来値上がりすることが確実な不動産や会社の株式などは、早いうちに相続予定者に贈与や売却することで、将来の値上がり益相当に対する相続税の課税は避けることがでます。

このように、何を相続人に残すかということを考える時間的な余裕があれば、できるだけ相続評価額が少なくなる財産にシフトし、早期の相続人への贈与が可能となるのです。

そして、早めの相続税に対する準備は、相続人への心遣いでもあるのです。