一物三価、この不可思議な世界

三尾隆志 — Sun, 19 Jul 2015 13:14:52 +0000

■モノの評価

私が以前、相続税の申告を受任したクライアントが、錦鯉を何匹か飼っていました。庭の池で泳ぐ鯉たちは、いわゆるブランド物で、有名デパートで相当な金額で購入したようでしたが、結局調査官は鯉たちを相続税の対象としませんでした。

確かに、高額といえども鯉は鯉。寿命には限りがありますし、購入した瞬間に車以上に値段が大幅に下がるということで、評価しようがないということなのでしょう。

相続税や贈与税の世界ではモノの値段というものは、一般の人の発想とは異なっていることがままあるのです。

特に、不動産や株式のような金額の張る財産ほど、その差異が大きくなり、一物三価になるようなことが起こるのです。

不動産など、固定資産税の評価額、路線価、不動産業者による査定価格というように、同じ財産にいくつも値段がついており、親から子へ所有権を移転するときの価格をどれにすればいいのか、判断に迷うところです。

相続税や贈与税を計算するときの財産評価は専門家でも正解を算出するのはそう簡単ではありません。

通常、相場が３０００円程度の不動産をいくらで評価するかは、その不動産の所在地で変わります。

その上、建物の評価は固定資産税の評価額になるのですが、第三者に賃貸しているケースでは土地と建物を合わせて、相場の半分以下になる場合がほとんどです。

また、相続や贈与の直前に、建物を大幅にリフォームしても、建物の固定資産税評価額が上がらないため、親族に引き継ぐ予定があるなら、リフォームしてからにするというのが有利になります。

自宅用の建物で、お風呂がジェットバスになり、キッチンが最新式のものになっても、資産の経済的な価値は上昇するものの税金面の評価はアップしないのです。

年間、３００万円の家賃を稼ぐ賃貸アパートを自分の土地の上に建てるとなると、土地の大きさにもよりますが東京地区で２０００万円程度です。

しかし、建物にプラス土地も購入するとなると、さらに２０００万円以上の土地代金が必要となり、土地建物合わせて４０００万円以上必要になるはずです。

仮に、お父さんが自己資金で自分の土地の上にこのようなアパートを建築し、家賃が安定してきたところで、ご子息や奥様に、建物だけを贈与したとすればどうなるでしょう。

アパートの建築費は２０００万円、しかし、賃貸建物であるため、贈与税対象となる評価額は、貸家の評価となるため、おそらく８００万円程度となります。

８００万円の贈与となると、一回の贈与であれば１５１万円の贈与税。２年に分けて２分の１ずつの贈与となると、１回あたり４００万円の贈与で３３万５千円、２年間で６７万円の贈与税と、貰える家賃３００万円に比して負担感はありません。

現金で２０００万円を贈与しても浪費されるだけなら、賃貸建物に変えて、家賃という所得を贈与するという発想も必要です。もちろん子供に対する最高の贈与は教育であることは今も昔も変わりはありませんが。

三尾隆志 — Sun, 19 Jul 2015 09:19:27 +0000

当たり前のことですが、相続税が課される財産は、金銭的な評価が可能なものに限定されます。

つまり、金融資産や不動産のような換金が可能なものは、ほとんど全て相続税の対象となると理解して間違いありません。

しかし、故人が残してくれた財産でも、相続税の対象になるかについて判断に迷うものが出てきます。たとえば、葬儀の際に頂いた香典や先祖から引き継いだ墓所などは金銭的な評価が可能です。

これらは政策的に非課税扱いになっていますが、生命保険契約に基づいて遺族に支払われた生命保険金や会社から支給される死亡退職金の場合、本来は相続財産ではないものの、相続財産とみなして課税されるものもあります。

さらに、故人が収集していた切手や古銭、自宅の池で飼っていた観賞用の鯉なども、金銭的な評価ができそうに思えますし、逆に、売ってしまえば二束三文にしかならないように思われるものでも、はたして相続税の計算で除外していいのか判断に迷うところです。

ところで、相続財産にはプラスのものだけとは限りません。故人が残すものの中には、金融機関からの借入金や葬儀費用など、プラスの財産からマイナスされるものもあります。

したがって、いざ相続税を計算してみると、課税される財産が少なく、相続税の申告の必要がないというケースも出てくるのです。

相続税の税務調査があると必ず聞かれるのが、故人の趣味や人間関係です。ゴルフが趣味であればゴルフの会員権を保有していたのではないか、また、故人の人間関係を葬儀の会葬記録や電話帳を調査して、相続財産として申告していない証券会社や金融機関の資産がないかを確認します。

残された家族ですら知らないことが沢山あるからこそ、相続税の申告は難しいのです。

相続税が課される財産が把握できたとしても、次にこれらをどう金銭的に評価するかが問題となります。この点は専門家でも困難を極める場合があります。

特に複雑な地形の土地や会社経営をしていた故人が残した自社株など、評価が一筋縄ではいかない場合があるからです。

都市部では珍しくありませんが、他人の土地を借りて家屋を建てている場合、故人が保有する不動産は家屋だけではなく、借地権という財産も保有していることになります。

もっとも、この借地権が登記されていることはほとんどないため、財産評価を忘れてしまうようなことも出てきます。

また、土地の場合、国税局から毎年公表される路線価による評価が求められますが、全ての土地にこの路線価が付されているわけではないため、評価の難しいケースが出てきます。

たとえば、購入して間もない土地建物などで、相続税の評価額が購入価格を大幅に下回っているような場合や、故人が亡くなる直前に全面リニューアルした家屋など、実務的にも評価に迷うケースが沢山あるのです。

相続税の申告で発生するミスの大半は、相続財産の漏れと、この財産の評価の誤りです。専門家でも、正解を導き出すには熟練を要するというのが相続税という税金なのです。