相続を代々繰り返した結果、母親が保有する賃貸用の不動産が、現在の相場で５０００万円、子供が保有する賃貸用の不動産が同じく５０００万円で、それぞれの年間家賃の収入が母親は１０００万円、子供は３００万円だったとします。

このような状態の時、母親の保有する不動産と子供が保有する不動産を等しい価額で交換したらどうなるかというと、母親の稼いでいた年間家賃１０００万円の家賃収入はその不動産とともに子供に、子供の稼いでいた同じく３００万円は母親に移転します。

さて、母親が稼いでいた１０００万円の家賃収入と子供の稼いでいた家賃収入３００万円も入れ替わったわけですから、こちらは等価というわけではありません。

この場合に、不動産は等価交換ですから課税はなされないとして、家賃収入の差について何らかの課税がされるのではないかという疑問が生じます。

しかし、結論としては、何も起こりません。資産の交換時点で財産の時価に大きな差がある場合には、確実に税の洗礼を受けることになるのですが、移転した収入に大きな差があっても課税する方法がないからです。

■収入の贈与

子供にしてみれば、今までより年間７００万円家賃収入が増加するため、確実に手元に残るお金は増えます。親子間のお金の贈与は贈与税の対象となるのだから、不動産の交換によって増加する収入に対しても、親から子への贈与とみなされるのではないかという疑念が生じてもおかしくはありません。

この贈与に対しては課税され、不動産の交換による家賃収入の増加について取扱いが違う点に関して、税は一種の割り切りをしているのです。

親から子へ所得が移転しても、それぞれの家賃収入に対して、きっちり所得税を課せば結果は同じであるため、あえて問題にする必要がないのです。

したがって、税金を支払った残りから資金を贈与するということを考える前に、収入源を子供に移転できないかをまず考えてもいいのです。

もちろん、先のケースでは、不動産の交換に伴って、不動産の取得税や登録免許税のような付帯経費が親子双方に発生するため、それとの兼ね合いで対策を考えなければならないことは覚悟してください。

■対策はいくらでもある

不動産や株式などの資産に対する税は、税対策の中でも難しい部類に入りますが、所得税や法人税の節税対策に比べれば、はるかに対策が取りやすい側面があります。

それは、個人商店の事業所得や中小企業の法人税は、顧客との関係で売上が決まり、経費を節約するにつれて、課税される所得が増える構造になっているため、節税するといっても簡単ではありません。

しかし、資産に関する相続税や贈与税、資産売却に伴う譲渡所得税などは、必ずしも顧客との関係だけで資産移転をするわけではなく、時間的にも余裕をもって臨めることから、節税のためのプランニングが可能なのです。

相続税に備えるために、以前から採用されている方法に、不動産の有効活用があります。これは、手持ちの現金または金融機関から借り入れた資金で、自己所有の更地の上に貸家を建てるというものです。

仮に、１００坪の土地上に、床面積２００坪の賃貸マンションを１億５千万円で建築したとします。

この場合、相続税におけるこの賃貸マンションの評価額は、おおむね建築費の半分以下となる場合がほとんどです。

つまり、１億５千万円の現金で建てた建物が、７千万円程度の評価しかされず、施主は８千万円程度の含み損を抱えることになります。

これは、相続税上の財産評価に関する一種の割り切りで、現金で相続すれば１億５千万円に対して相続税が課されることになるのに対し、賃貸マンションなら、７千万円程度まで評価が落ちることとなり、相続税の納税額も大幅に引き下げられる結果となります。

したがって、相続税上は同じ購入額のものであっても、資産によって評価方法が異なるため、当初予想していたより、大幅に相続税額が少なくなるケースが出てきます。

そのため、相続財産の構成の見直しが可能であれば、早い時期に行うべきなのです。

ただし、賃貸マンションは一度建ててしまうと、入居者の減少や家賃の下落、金利の上昇、さらには管理コストの上昇など、相続税の減額効果を上回るリスクを負担することがあるので注意が必要です。

■値上がり前の贈与

このデフレ下で、値上がりするものを探すのが困難なように思われますが、金やプラチナはデフレ下でもこの１０年間で２倍以上に値上がりしています。

また、長期的には株や不動産も、高業績銘柄や希少価値のあるものは値上がりする傾向は続いています。

相続税の準備のためには、この値上がりする財産をどの時点で相続人に引き継ぐかということを考える必要があります。

これからも値上がりしていくことが読める財産があるなら、早い段階で相続人に贈与または、売却するという選択も視野に入れるべきです。

そうすることで、今後の値上がり益に対する相続税負担を少しでも緩和することが可能となるのです。

つまり、相続税は相続が発生するまでに準備をすることで、納税額が大きく変動する税です。

それゆえ、現在保有する財産の内容を精査し、将来の相続に備えることで、相続人に過度な負荷をかけずに済ませてあげたいものです。

■納税資金の確保

相続財産のほとんどが不動産という方の場合、相続税の現金納付が困難なケースが出てきます。

中には、相続税額を含めて、相続人に金銭的に負担をかけないように、預貯金や生命保険での納付が可能なように、財産構成を考えた相続を見かける場合があります。

相続税をピタリと納められるように準備するのは、私たちのような専門家にも技術的になかなか難しいのですが、財産の残し方を見ると、その人の相続人への思いやりを感じられることがあるのです。

財産を貰って迷惑するということが、相続税ではしばしば起こるため、預貯金と生命保険で納税資金を確保するためのアドバイスは貴重なのです。

わが国では相続税を支払うケースが死亡者の１０％未満です。この数字には、資産家の方だけではなく、サラリーマンの中でも、比較的金融資産を多く持ち、先代から引き継いだ自宅不動産を所有される方も入っています。

事実、税の専門家が受託する相続税申告の多くは、サラリーマン家庭からの依頼が相当な割合を占めています。それだけ、相続税が資産家の人たちだけの税ではなくなってきているということなのです。

ところが、主に給与で生活する人にとって、ある程度のまとまった資産が残された場合、生活感覚からかけ離れた額の相続税に接することがあります。それだけに、できれば相続税の負担が少なくなる方法がないかと考えたくなるのも、仕方のないことのように思えます。

相続税は給与から天引きされる所得税や、会社が支払う法人税と異なり、事前の対策を講ずることで、個人の財政破たんを起こすような事態は避けることが可能な税です。

平均寿命を考慮すれば、あと何年程度は生きられるということは計算できます。残された時間の中で、相続税の対象となる財産をご夫婦で費消してしまうこともできますし、金銭を保険の権利や不動産という評価の低くなる財産へ切り替える時間的余裕があるのです。

また、計画的にお子さんや、お孫さんに金銭の贈与を続けることで、生前に相続財産の一部は、親族に移動させることも可能なのです。

■残すものは自由に選べる

相続税の計算をする場合、最も難しいのが、財産の評価です。相場で購入した土地建物でも、相続税上の評価は半分程度で評価される場合が多く、さらにその土地建物を第三者に賃貸すると、さらに減額評価がなされて、結局購入金額の４０％程度の評価になる場合があるのです。

しかし、お金は相続財産として５０００万円残せば、相続税上の評価はそのまま５０００万円なのですが、生前にそのお金で賃貸不動産を購入すれば、場合によっては２０００万円程度まで相続財産が目減りしてしまうという現象も起こるのです。

つまり、何を相続財産に残すかによって、相続財産額が大きく変動し、結果、相続税額も大きく変動することになるのです。

生前に取得したお墓は相続財産にならないために、お墓をいずれ建立するのであれば、生前に自己資金で購入することで、相続税の対象となる金融資産が減少することになります。相続税を支払ってから建立するのとでは大違いとなります。

また、将来値上がりすることが確実な不動産や会社の株式などは、早いうちに相続予定者に贈与や売却することで、将来の値上がり益相当に対する相続税の課税は避けることがでます。

このように、何を相続人に残すかということを考える時間的な余裕があれば、できるだけ相続評価額が少なくなる財産にシフトし、早期の相続人への贈与が可能となるのです。

そして、早めの相続税に対する準備は、相続人への心遣いでもあるのです。

わが国で相続税を支払うケースは、年間の死亡者のうち、１０人に１人にもなりません。これは、わが国の相続税制度に起因するのですが、ほとんどの家庭では相続税とまず無縁といってもいいのです。

しかし、相続税は課せられなくても、親族の誰かに不幸が起これば、少ないとは言え、残された財産を誰かが引き継ぐことになります。その時、親がそれらの分配の仕方を決めておいてくれればいいのですが、ほとんどの場合、親は何の意思表示もしないまま彼岸に旅立ってしまうのです。

そこで、後処理をしなければならない家族は面倒な事態に直面することになります。それは、残された財産をどのように配分すればいいのか一人では決められないということです。残された財産がすべて現金や預金であれば、法定相続割合に応じて分配することも可能ですが、簡単に配分できない自宅のような不動産はスムーズにはいきません。

唯一の相続財産が不動産という場合、そこに住む人はいいとして、そうでない相続人にとっては、処分もできず、不満がたまってしまいます。財産を残した本人は、すでにその場にはいないのですから相続人同士でじっくり話し合うしかないのです。

相続人の間で親の財産を公平に分配しろと言われても、分配の基準がわからない人たちにとっては、苦痛以外の何ものでもないのです。誰かが中心になって心血を注いで配分を決めても、もらう側にとっては公平に配分するのが当然と思われ、あまり報われることはありません

■子供も言い出しにくい

そんな苦労を相続人にさせるということを、ほとんどの親は理解していないことが多いでしょう。そこで、子供たちとしては、親が生前に財産の配分方法を決めておくか、分割しやすいような財産を残すようにしてもらいたいと願うばかりなのです。

ところが、子供たちには親がどのような財産を残し、どのような配分をするかについて口出しをすることは、なかなかできるものではありません。それは、子供が親の財産を当てにしていると思われたくないからなのです。

多くの相続人が願っていながら、結局、親は遺言書を書くこともせず、分配の難しい財産を残すという結果になるものなのです。親子の関係であれば、それでも、多少の葛藤はあったとしても、相続財産の分配問題は乗り越えられることは多いでしょう。

しかし、子供がいないご夫婦や、未婚の方の相続の場合、親子の場合とは比較にならない難しさが生じる場合があるのです。

貯金の払い戻しをしようにも、法定相続人である兄弟や甥や姪全員の意思表示が必要となると、なかには十年たっても分配がまとまらないというようなことも珍しくはないのです。これによって、親族間の良好な関係も崩れ、修復不可能な事態に発展するということもあるのです。

こんな時、その道のプロは明確な指針と具体的な手法を提供してくれるはずです。いくら考えても終わりのない問題を乗り越えるんは先達の知恵は重要です。